マイホームを売却して新しい家に住み替える際、気になるのが「税金」ですよね。

不動産の売買にはさまざまな税金が関係しており、知らないと損をすることも。

この記事では、住み替え時にかかる税金の種類と、その負担を軽減できる特例制度について詳しく解説します。

 

 

目次

住み替え時にかかる主な税金

不動産売却時にかかる「譲渡所得税」とは？

譲渡所得税を軽減できる特例制度

新居購入時にかかる税金

住み替えで利用できるその他の控除

まとめ：住み替え時の税金対策は「事前準備」がカギ！

 

 

1. 住み替え時にかかる主な税金

住み替えでは、以下のような税金が発生します。

不動産売却時：譲渡所得税

不動産購入時：登録免許税、印紙税、不動産取得税

その他：住民税、固定資産税（精算）

特に注意したいのが「譲渡所得税」。マイホームの売却で利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税が課される可能性があります。

 

 

2. 不動産売却時にかかる「譲渡所得税」とは？

譲渡所得税は、以下のように計算されます：譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。

所有期間5年以下：短期譲渡 → 税率 約39％

所有期間5年超：長期譲渡 → 税率 約20％

※2025年現在の税率に基づいています。

 

 

3. 譲渡所得税を軽減できる特例制度

住み替え時に活用できる特例制度を知っておけば、税金を大幅に軽減することができます。

（1）3,000万円の特別控除

自宅を売却した場合、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる制度です。

適用条件：

自分が住んでいた家であること

売却前に住んでいた期間があること

親子や夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと

 

（2）買い換え特例（特定居住用財産の買換え特例）

売却益に課税を繰り延べできる制度で、一定条件を満たした買い換えで利用できます。

主な条件：

売却価格が1億円以下

売却した年の翌年末までに買い換えを完了

居住用の不動産であること

※この制度は、譲渡損失が出た場合に控除される特例と併用できないため注意が必要です。

 

 

4. 新居購入時にかかる税金

新しく家を購入すると、以下の税金が発生します。

登録免許税：登記の際に必要

印紙税：売買契約書に貼付

不動産取得税：購入後に課税

固定資産税：所有者に毎年課税（初年度は精算あり）

これらの税金も軽減措置や控除制度があるため、購入前に確認しておきましょう。

 

 

5. 住み替えで利用できるその他の控除

以下の制度も住み替え時に活用可能です。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

住宅取得等資金の贈与の特例

住宅取得支援策（自治体による補助金など）

特に住宅ローン控除は、新居を取得して一定の条件を満たせば最大13年間の所得控除が受けられます。

 

 

6. まとめ：住み替え時の税金対策は「事前準備」がカギ！

住み替えには、売却と購入それぞれに税金が関係しますが、制度をうまく活用すれば税負担を抑えることが可能です。

税金の負担を減らすためには：

早めの準備

税制に詳しい専門家への相談

特例制度の適用条件を事前に確認

これらを意識することで、スムーズでお得な住み替えが実現できます。

 

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