🏢オーナーチェンジ物件の売却方法とは？

 

～賃貸中でも売れる？注意点と高く売るための戦略を徹底解説～

 

「入居者がいる状態のアパート、売れるの？」

「オーナーチェンジ物件ってどう売るの？」

 

賃貸中の物件を売却したい方にとって、「オーナーチェンジ物件」という言葉は避けて通れません。

今回は、そんなオーナーチェンジ物件の売却方法・メリット・注意点・高く売るためのコツを詳しく解説します📘💼

 

 

🔄オーナーチェンジ物件とは？

 

オーナーチェンジ物件とは、現在賃貸中の収益物件を、そのままの状態（入居者付き）で売却する不動産のことです。

つまり👇

 

🏠家や部屋の“所有者”だけが変わり、入居者はそのまま住み続ける、という取引スタイルです。

 

💡どんな物件が対象になる？

 

賃貸中の戸建て住宅

 

賃貸アパート・マンションの一部または一棟

 

商業ビル・テナント付き物件

 

📌「オーナー＝家主」が変わるだけで、賃貸契約はそのまま引き継がれます。

 

✅オーナーチェンジ物件を売却するメリット

 

💴 1. 空室リスクがない＝安定収入付きで売れる！

すでに賃貸中ということは、収益実績がある物件です。
収入の見通しがある分、投資家にとっては魅力的◎

 

⏳ 2. 内見不要＝入居者対応も必要なし！

通常の居住用物件の売却と違い、内覧対応やクリーニングが不要！
プライバシーを守りながらスムーズに売却可能です📦

 

📈 3. 築年数が古くても売却しやすい

築古でも、利回りが良ければ十分に魅力的な商品になります。
「住みたい家」ではなく、「投資対象」としての価値が重視されます。

 

⚠️売却時の注意点

 

❗️1. 家賃設定や賃貸契約内容を整理

• 家賃滞納はないか？

• 更新時期や契約期間は？

• 敷金・礼金・保証会社の内容は？

➡ 曖昧なままだと、買主が不安を感じて価格交渉を受けやすくなります。

 

❗️2. 「利回りの見せ方」が大切！

よくある表記👇

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 売却価格 × 100

でも本当に重要なのは、
👉「実質利回り」（諸費用・修繕費・固定資産税込み）！

➡ 数字を盛りすぎると、購入後にクレームやトラブルになるので注意⚠️

 

❗️3. 入居者への通知は原則不要（でも配慮を）

法律上、オーナーチェンジは借主への通知義務はなしですが、
➡ 事後的に「管理会社の変更」「家賃振込先の変更」などがあるため、
丁寧な対応をするとトラブルを避けやすくなります。

 

💡高く・スムーズに売却するためのコツ

 

✅1. 投資家向けに特化した不動産会社に依頼する

➡ 収益物件に強い不動産会社なら、投資家ネットワークや利回りの見せ方が上手！

 

✅2. 家賃収入・運営実績をしっかり資料化！

以下の書類がそろっていると、購入希望者の安心感がUP👇

• 家賃収入の通帳コピー（直近1年分）

• 賃貸借契約書の写し

• 修繕履歴・建物図面

• 管理委託契約書や保険証券

•  

 

✅3. 築古ならリフォーム提案もセットに！

「建物の寿命が心配」と思われないように、
➡ 必要なリフォーム内容・費用の見積もりを事前に提示するのも有効💡

 

📝まとめ｜オーナーチェンジ物件は「見せ方」と「情報力」がカギ！

 

✅ 入居者付きのままでも売却可能！むしろ需要あり◎

✅ 家賃収入・契約内容を整理し、数字に根拠を持たせよう

✅ 投資家向けの不動産会社選びが重要！

✅ 高利回りや安定経営の実績は、しっかりアピール！

 

 

💬「このアパート、売れるか不安…」という方は、
まずは収益の数字と契約状況の棚卸しから始めましょう📋
経験豊富な不動産会社に依頼すれば、相場より高く売れる可能性も十分にあります！