🏠 不動産売買の重要ルール！契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の意味とトラブル事例を解説 🚨⚖️

マイホームを購入する際、あるいはご自身の不動産を売却する際に、必ず理解しておくべき重要な法律用語に**「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」**があります。

 

これは、以前の法律で「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたルールが、2020年4月の民法改正によって名称と内容が変更されたものです。

 

この責任について理解が不十分だと、引き渡し後に多額の修繕費用を巡るトラブルに発展する可能性があります。本記事では、この契約不適合責任の基本的な意味と、買主・売主の双方が知っておくべき具体的なトラブル事例について解説します。

 

 

1. 瑕疵（かし）と契約不適合責任とは？ 📝

 

瑕疵（かし）の基本的な意味

「瑕疵」とは、もともと「傷」や「欠点」を意味する言葉です。不動産取引においては、通常の注意では発見できないような、物件の隠れた欠陥や不具合を指す言葉でした。

 

例：建物のシロアリ被害、配管からの水漏れ、土壌汚染、地盤沈下のリスクなど。

 

契約不適合責任の定義 ⚖️

民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へと変わりました。

 

内容：引き渡された物件が、**「契約内容（品質、種類、数量など）に適合しない場合」**に、売主が負う責任です。

 

瑕疵との違い：以前は「隠れた欠陥」に限られていましたが、改正後は「契約内容との違い」が基準となりました。つまり、契約書に記載されていない不具合が発見された場合、売主の責任が問われることになります。

 

 

2. 契約不適合責任が発生した場合、買主が取れる行動 🔑

買主が引き渡された物件に契約不適合を発見した場合、売主に対して以下の4つの請求を行うことができます。

 

請求1: 追完請求（修繕・代替品の要求）

最も多く行われる請求かもしれません。

 

内容：契約内容に適合するよう、修繕を要求したり、代替の物件を引き渡すよう要求したりできます。

原則：売主には、まずこの追完義務があります。

 

請求2: 代金減額請求

売主が追完（修繕など）を行わない、あるいは修繕が不可能な場合に請求できます。

 

内容：不適合の程度に応じて、売買代金の一部を減額するよう請求します。

 

請求3: 損害賠償請求

契約不適合によって買主に損害が発生した場合に請求できます。

 

内容：不適合のせいで住居に損害が出た場合の賠償金や、不適合を解決するための費用などを請求できます。

 

 

請求4: 契約解除

契約不適合の程度が大きく、買主が契約の目的を達成できないような重大なものである場合に請求できます。

 

内容：契約を解消し、売主は買主から受け取った代金を返還します。

 

 

3. トラブル事例と売主・買主双方の注意点 🚨

契約不適合責任を巡るトラブルは、主に「責任の期間」と「契約内容の曖昧さ」から発生します。

 

トラブル事例1: 期間が過ぎてからの雨漏り請求

事例：引き渡しから1年後に雨漏りが見つかり、買主が売主に修繕を求めた。

 

注意点（売主）：売買契約では、責任を負う期間を**「引き渡しから2年間」**などと定めることが一般的です。この期間を過ぎると責任は原則として問われませんが、期間内であれば対応が必要です。

 

注意点（買主）：不具合を発見したら、1年以内に売主に対して「不適合がある」という通知をしないと、原則として権利を行使できなくなる可能性があります。

 

 

トラブル事例2: 契約書にない設備の故障

事例：契約書に記載されていない設備の給湯器が引き渡し直後に故障した。

 

注意点（売主）：契約書に「設備の動作保証は引き渡し時まで」などと明記することで、引渡し後の責任範囲を明確にしておくことが大切かもしれません。

 

注意点（買主）：契約書に何が記載されているかが、責任追及の起点となります。重要な設備や家具は、残置物リストや契約書に含めてもらいましょう。

 

 

トラブル事例3: 個人間売買における責任免除

事例：個人の売主が「契約不適合責任を一切負わない」という特約で売却したが、数ヶ月後に重大な欠陥が発覚した。

 

注意点（買主）：売主が個人の場合、特約で契約不適合責任を免除することが可能です。買主は、そのリスクを理解した上で、**事前に詳細なホームインスペクション（建物状況調査）**を実施することを検討すべきかもしれません。

 

 

まとめ：契約書の内容確認が最大の防御 💡

契約不適合責任は、買主を保護するルールであると同時に、売主にとっては責任範囲を明確にするための重要な指針かもしれません。

 

不動産売買で後悔しないためには、以下の二点を徹底しましょう。

買主様：契約前の物件調査と契約書の内容（特に責任期間）を隅々まで確認する。

売主様：事前に判明している不具合は全て告知し、責任範囲を明確にする特約を設けることを検討する。

 

不安な点がある場合は、契約のプロであるセンチュリー21W不動産販売にご相談ください！！

 

 

🏡 岡崎市・西三河の不動産はセンチュリー21W不動産販売へ！

岡崎市を中心とした西三河エリアで、不動産の購入・売却、相続、住宅ローンなど、どんなご相談も無料で承っております。

「まずは話を聞きたい」という段階で構いません。地元に根ざしたセンチュリー21W不動産販売のプロが、お客様に最適なサポートをご提供します。この一歩が、あなたの未来を変えるかもしれません。お気軽にご連絡ください！

👇 無料相談・お問い合わせはこちら

まずはこちらの無料査定をお試しください！

📞0564-77-0300

 

【地元・岡崎の不動産はセンチュリー21W不動産販売にお任せください！】